個人的に関心を持っていたニュースがあります。東京・文京区の私立女子校「桜蔭学園」が、隣接地に計画されている高層マンションについて、東京都に建設許可を出さないよう求めた裁判です。
報道によれば、計画されているのは、既存の8階建てマンション「宝生ハイツ」の建て替えです。これを20階建て、高さ約76メートルの高層マンションにする計画に対し、桜蔭学園側は、日照の悪化、学習環境への影響、生徒へののぞき見やプライバシー侵害の危険などを訴えていました。
桜蔭学園側の公表資料でも、近隣住民や学園が日照、生活環境、教育環境への影響を強く懸念していたことが示されています。また、学園側は、地域には46メートルの高さ制限があるとし、20階建ての建築計画が地域環境に大きな影響を及ぼすと主張していました。
この問題は、単に東京の有名私立学校とマンション建設の争い、というだけではありません。全国どこのまちでも起こり得る問題です。マンションが建つことによって、それまで差し込んでいた日差しが遮られる。窓を開けると向かい側の建物が迫ってくる。景観が変わる。静かな住宅地の雰囲気が変わる。こうした不安や反発は、決して特別なものではありません。
大垣市でも、住宅街にマンション建設計画が持ち上がり、周辺住民の方々が反対運動をされたことがありました。住民の方からすれば、「法律上建てられるから問題ない」と言われても、そこに暮らしてきた日常が大きく変わることへの不安は簡単には消えません。
一方で、建て替えをする側にも事情があります。老朽化した建物をどう更新するのか。耐震性や維持管理費をどう確保するのか。土地を有効活用しなければ事業として成り立たないという現実もあります。つまり、この種の問題は、「住民がわがままなのか」「建設側が強引なのか」という単純な話ではありません。
今回の東京地裁判決で注目すべきなのは、裁判所が「このマンション計画が良いか悪いか」を正面から判断したわけではない、という点です。
争点になったのは、行政が許可を出す前の段階で、その許可を差し止めることができるかどうかでした。行政事件訴訟法上、処分の差止め訴訟は、「重大な損害を生ずるおそれ」がある場合などに限って認められます。条文上も、損害の回復困難性や損害の性質・程度、処分の内容などを考慮する仕組みになっています。
さらに、最高裁判例では、処分が出た後に取消訴訟や執行停止の申立てによって救済を受けることが比較的容易であれば、事前の差止めまでは認められにくい、という考え方が示されています。
今回の判決も、その考え方に沿ったものといえます。つまり裁判所は、「許可が出た瞬間に直ちに取り返しのつかない損害が発生するとはいえない。許可後でも、取消訴訟や執行停止という手段がある」と見たわけです。
ここに、法律と生活実感のずれがあります。
住民や学校からすれば、許可が出る前に止めたい。なぜなら、いったん許可が出て事業が動き出せば、心理的にも現実的にも止めることが難しくなるからです。しかし法律の世界では、「まだ許可の段階」「まだ着工まで時間がある」「後で争う手段がある」と整理されることがあります。
これは非常に悩ましい問題です。
建築行政には、建築基準法、用途地域、容積率、高さ制限、日影規制、斜線制限など、さまざまなルールがあります。国土交通省の資料でも、高さに関する制限として絶対高さ制限、斜線制限、日影規制などが整理されています。 ただし、これらの基準を満たしているからといって、近隣住民の不安や不満がすべて解消されるわけではありません。
また、今回の計画では「総合設計制度」も関係しています。総合設計制度は、一定の公開空地などを設けることで、市街地環境の改善に資すると認められる場合に、容積率や斜線制限、絶対高さ制限などを緩和する制度です。 しかし、制度上は「公共的な空地の確保」とされても、近隣住民にとって本当にメリットが感じられるのかは、別の問題です。
私は、今回の桜蔭学園の件は、今後の都市部・地方都市双方にとって、重要な先進事例になると思っています。
法的には、今回の段階では学園側の訴えは退けられました。しかし、だからといって、日照、プライバシー、教育環境、景観、地域の暮らしへの影響が軽い問題だということにはなりません。むしろ、裁判で救済されにくいからこそ、行政による事前調整、説明責任、地域との合意形成がますます重要になります。
大垣市のような地方都市でも、これから人口減少、空き家、老朽マンション、中心市街地の再整備などが同時に進んでいきます。住宅地の中に中高層建築物が建つ場面も出てくるでしょう。そのときに、「法律上建てられます」で終わらせてよいのか。それとも、住民の不安を丁寧に受け止め、日照、圧迫感、交通、景観、防災、プライバシーなどを総合的に話し合う仕組みを持つのか。
まちづくりに必要なのは、勝ち負けを決める裁判だけではありません。建てる側、住む側、行政が、早い段階から情報を共有し、どこまで譲れるのか、どこは譲れないのかを話し合う場です。
今回の桜蔭学園の判決は、「住民側の不安は裁判で簡単には止められない」という現実を示しました。同時に、「だからこそ、裁判になる前のまちづくりの作法が問われている」ということも教えてくれます。
建物は一度建てば、何十年もそこに残ります。
その影も、窓から見える景色も、地域の記憶の一部になります。
だからこそ、建築は単なる民間事業ではなく、まちの未来を形づくる行為でもあります。今回のニュースを、大垣市のまちづくりにも重ねながら、改めて考えていきたいと思います。